Sprzedaż nieruchomości to nie tylko zdjęcia i ogłoszenie
Wielu właścicieli mieszkań czy domów myśli, że sprzedaż to prosta sprawa. Wystarczy zrobić kilka zdjęć telefonem, wrzucić ogłoszenie na portal i czekać na kupca. Brzmi łatwo, prawda?
Ale kto już sprzedawał nieruchomość, ten wie, że w praktyce to zupełnie inna historia.
Sprzedaż to proces czyli coś, co wymaga przygotowania, planu i czasu. To trochę jak maraton: nie wystarczy pobiec z marszu, trzeba się przygotować krok po kroku, żeby dobiec do mety.
Od czego to się zaczyna?
Nie od zdjęć i nie od ogłoszenia.
Pierwszym etapem jest analiza. Trzeba odpowiedzieć sobie na pytania:
- Po co sprzedaję tę nieruchomość?
- Ile czasu mam na sprzedaż?
- Czy ważniejsza jest dla mnie szybkość, czy jak najwyższa cena?
Przykład: ktoś sprzedaje mieszkanie, bo kupił już dom i spłaca dwa kredyty. Dla niego czas jest kluczowy. Ale ktoś inny sprzedaje działkę, która od lat stoi pusta i on może spokojnie poczekać, żeby dostać lepszą cenę.
Dlaczego cena to podstawa?
To najczęstszy błąd sprzedających ustalenie ceny „z głowy”.
Jedni chcą za dużo, bo myślą: „sąsiad sprzedał za 500 tysięcy, to ja też”. Inni z kolei zaniżają cenę, żeby szybciej sprzedać i tracą dziesiątki tysięcy złotych.
Dobra wycena to nie zgadywanie. To porównanie podobnych ofert, analiza transakcji i ocena potencjału nieruchomości.
Przykład: mieszkanie w małej miejscowości nie może być wycenione tak jak w dużym mieście, nawet jeśli ma podobny metraż. Kupujący zwracają uwagę na lokalizację i dostęp do pracy, szkoły czy komunikacji.
Pierwsze wrażenie decyduje
Kupujący często podejmują decyzję w kilka minut. Jeśli w mieszkaniu jest bałagan, zacieki na ścianach i przepalone żarówki, to szansa na sprzedaż maleje.
Dlatego warto zadbać o przygotowanie nieruchomości:
- posprzątać,
- odmalować ściany,
- naprawić drobne usterki,
- usunąć osobiste rzeczy.
To nie są wielkie koszty, a potrafią zrobić ogromną różnicę.
Miałam klienta, który zainwestował 2000 zł w odświeżenie mieszkania. Efekt? Sprzedał je o 40 000 zł drożej, niż przewidywał.
Ogłoszenie to dopiero początek
Wielu sprzedających wrzuca ofertę na jeden portal i czeka. Tymczasem kupujący szukają wszędzie na portalach, w mediach społecznościowych, a czasem nawet pytają znajomych.
Dlatego ogłoszenie powinno być:
- w wielu miejscach,
- dobrze napisane (bez „sprzedam ładne mieszkanie”),
- ze zdjęciami, które pokazują nieruchomość z najlepszej strony.
Prezentacje i negocjacje
To często najtrudniejszy etap. Właściciel pokazuje swoje mieszkanie, które ma dla niego wartość emocjonalną. Kupujący natomiast szuka powodów, żeby cenę obniżyć.
I tu zaczynają się schody. Sprzedający słyszy: „ale tu trzeba zrobić remont, to ja dam 30 tys. mniej” i często się zgadza, bo nie wie, jak bronić swojej ceny.
Dlatego doświadczenie i chłodna głowa są w tym momencie bezcenne.
Dokumenty i formalności
Wielu właścicieli jest zaskoczonych, ile dokumentów trzeba przygotować. A lista może być długa: księga wieczysta, świadectwo energetyczne, zaświadczenia z gminy, wypisy z planów zagospodarowania…
Brak choćby jednego dokumentu potrafi opóźnić sprzedaż o tygodnie.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości to proces, a nie szybka akcja. Wymaga:
- przygotowania,
- dobrej wyceny,
- zadbania o wygląd nieruchomości,
- skutecznej promocji,
- negocjacji i formalności.
Robiąc to samodzielnie, łatwo się potknąć i stracić pieniądze albo czas.
Dlatego warto podejść do sprzedaży jak do dobrze zaplanowanego projektu.
